LOS NÚMEROS
¿Cuánto cuesta vivir en CDMX? Las cifras detrás de una ley que busca poner límites a los aumentos
La CDMX tiene 813 mil viviendas rentadas y discute una ley para regular los aumentos y establecer nuevas reglas para inquilinos.
Encontrar una vivienda en renta en la Ciudad de México implica buscar entre precios, depósitos, garantías y contratos que pueden determinar cuánto dinero queda disponible para otros gastos. En una capital donde más de una cuarta parte de las viviendas habitadas son alquiladas, el Congreso comenzó a discutir una iniciativa que plantea nuevas reglas para propietarios e inquilinos.
La propuesta fue presentada por la jefa de Gobierno, Clara Brugada, el 14 de octubre y busca establecer un marco para regular las relaciones de arrendamiento habitacional. El proyecto no parte de cero: el Código Civil capitalino ya establece un límite para los aumentos anuales, pero la iniciativa plantea modificar la referencia de inflación y ampliar los mecanismos para hacer cumplir esa disposición.
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El tamaño del mercado ayuda a dimensionar el alcance de la discusión. La Encuesta Intercensal 2025 del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) contabilizó 3 millones 22 mil 557 viviendas particulares habitadas en la capital. De ese total, 813 mil 68 eran rentadas, equivalentes a 26.9 por ciento; es decir, casi tres de cada diez viviendas ocupadas.
El mismo levantamiento estadístico registró que un millón 535 mil 459 viviendas eran propias, lo que representó 50.8 por ciento del total. Otras 553 mil 128, equivalentes a 18.3 por ciento, pertenecían a algún familiar o eran prestadas, mientras que 120 mil 902 estaban clasificadas en otra situación. Las cifras no incluyen inmuebles desocupados disponibles para renta.
La distribución también muestra que el alquiler representa una parte importante de las formas de acceso a vivienda en la capital. No se trata únicamente de quienes llegan a la ciudad por motivos laborales o educativos: las cifras describen a cientos de miles de hogares que ocupan un inmueble bajo un acuerdo de arrendamiento.
El dato permite dimensionar a quiénes podría alcanzar la discusión legislativa, aunque no debe confundirse el número de viviendas rentadas con el de personas que viven en ellas. La encuesta contabiliza inmuebles habitados y clasifica su tenencia; no establece cuánto paga cada hogar ni cuánto representa la renta dentro de sus ingresos.
¿Cuánto pagan de renta los habitantes de CDMX?
La ENIGH 2024 permite conocer cuánto pagaban los hogares que rentaban. Un análisis de sus microdatos estima que la renta mensual promedio en la Ciudad de México fue de 7 mil 112 pesos y la mediana, de 5 mil pesos. Esta última cifra significa que la mitad de los hogares encuestados pagaba esa cantidad o menos.
La misma revisión calcula que 27.2 por ciento de los hogares que rentaban en la capital destinaba más de 30 por ciento de sus ingresos al alquiler, frente a 12.2 por ciento a nivel nacional. Son estimaciones de 2024: no representan los precios actuales de los anuncios inmobiliarios, pero muestran el peso de la renta en el presupuesto familiar.
¿Qué cambiaría con la Ley de Rentas Justas?
La iniciativa plantea modificar una regla vigente. El artículo 2448 D del Código Civil establece que la renta solo puede aumentar una vez al año y que el incremento no debe superar la inflación reportada por el Banco de México. En febrero de 2026, la Suprema Corte validó ese límite al resolver un amparo relacionado con la disposición.
El proyecto de Clara Brugada trasladaría esa regulación a una nueva ley y cambiaría la referencia al indicador de inflación reportado por el INEGI. La diferencia principal es que el tope se aplicaría aunque termine un contrato y llegue otra persona arrendataria. Así, el aumento quedaría vinculado al inmueble y no solo al mismo inquilino.
La propuesta también obliga a los propietarios a registrar cada contrato en una plataforma digital dentro de los 30 días posteriores a su firma, entregar una copia original al inquilino y proporcionar recibos de pago. Además, solo podrían solicitar una garantía de cumplimiento. El registro estaría a cargo de la Agencia Digital de Innovación Pública.
Para los inquilinos, el proyecto reconoce el derecho a no pagar cuotas adicionales al precio pactado, salvo mantenimiento y servicios acordados; a presentar una sola garantía, y a recuperar el depósito al terminar el contrato, descontando adeudos comprobados. También prohíbe condicionar el alquiler por motivos discriminatorios, incluida la convivencia con niñas, niños o animales de compañía.
Otra figura sería la Defensoría de las Relaciones Inquilinarias, adscrita a la Procuraduría Social. Ofrecería orientación, asesoría, conciliación, mediación y patrocinio jurídico gratuito. La iniciativa también contempla un Gabinete de Acompañamiento Social ante Desalojos para coordinar a las autoridades cuando exista una orden judicial de desocupación y valorar las necesidades de las personas afectadas.
El proyecto prevé multas para propietarios que no entreguen el contrato, omitan registrar el arrendamiento o apliquen aumentos superiores al límite. Para este último caso, plantea sanciones de 100 a 400 Unidades de Medida y Actualización. Estas disposiciones todavía no están vigentes: deben pasar por la discusión, posible modificación y aprobación del Congreso.
¿En qué etapa está la iniciativa y qué cambios se discuten?
El Congreso programó diez mesas de diálogo del 6 al 17 de noviembre, nueve en el Auditorio Benito Juárez y una en Fray Pedro de Gante 15, ambos en el Centro Histórico. PAN pidió encuentros en las 16 alcaldías y MC ampliar días y sedes. En paralelo, Elizabeth Mateos presentó otra iniciativa de arrendamiento el 5 de noviembre, un proyecto distinto.
El debate incluye una postura empresarial. El 5 de noviembre, el G9, agrupación de cámaras y asociaciones, propuso que el límite inflacionario se mantenga durante el contrato y sus renovaciones con la misma persona. Cuando llegue un nuevo inquilino, planteó, propietario y arrendatario deberían poder acordar libremente la renta inicial; después volvería a operar el tope anual.
El resultado de las mesas y el trabajo de las comisiones definirán si la iniciativa conserva su redacción o cambia antes de llegar al pleno. Para quienes rentan, un punto central será saber si el límite también se aplicará cuando cambie el inquilino y cómo podrán exigir su cumplimiento en la ciudad.
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